冯春安 黄子为

2025年全国两会政府工作报告指出，“有序搭建相关基础型制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需求，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

“好房子”应当是满足人民群众多层次、多样化的高品质居住需求的住房。住房顾名思义是居民居住的房子，因此分析住房首先就要分析住房居住人数。从最近的第七次全国人口普查情况来看，我国人口14.1亿，虽然多于第六次全国人口普查数据的13.4亿，但是人口年平均增长率由0.57%下降至0.53%。平均每个家庭的人口从3.10人下降至2.62人，由此可见相当一部分家庭只有一个孩子或是没有孩子。诚然，生育权是每个公民的自由选择，但是，有子家庭至少存在以下几个好处：第一，家和。孩子是维系夫妻感情和家庭和睦的纽带，而和谐的社会由一个个和睦的家庭构成，一个健康可爱的孩子会极大加强家庭和睦的可能性；第二，养老。我国社会现阶段老龄化问题愈发明显，截止2024年底，根据国家统计局数据，我国60岁及以上人口占比已经达到22%，即便养老体系在不断地完善，但不可否认的是“家庭养老”仍然是一种主流的养老方式；第三，健康。在我国已经全面建成小康社会、历史性地解决了贫困问题后，人民群众对健康的关注提升到了一个新的高度，而科学研究表明，生育过的妇女患乳腺癌等癌症的概率要比未生育过的妇女低，并且有孩子的个体较没有生育的个体更不容易患抑郁等心理疾病。因此，如果一个家庭能够生育并培养好至少一个小孩，这有利于家庭和睦、养老和健康，有利于社会的稳定和发展。

“好房子”的建设需要立足于新的发展背景。2025年政府工作报告提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”，新型城镇化发展趋势可以从如下数据中得以推断：根据第七次全国人口普查数据，我国居住在城镇的人口约为9亿人，已经占到全国人口总数的63.89%，后者相对于第六次全国人口普查的49.68%有了更进一步的提升。据2023年世界银行报告的城镇化率：美国83%、日本92%、英国84%、澳大利亚86%、欧盟75%，从发展趋势看，这几个发达经济体的城镇化率达到一个较高水平后基本稳定。因此，假定我们以75%的城镇化率作为稳定值，以14亿人口作为基数，我国居住在城镇的人口应该要达到10.5亿，这意味着在未来的很多年内，我国居住在城镇的人口数量将在从9亿逐步提升至10亿并基本稳定下来。这样的发展趋势加上我国房地产市场连续多年的高速发展导致了我国现阶段住房发展的主要矛盾已经从总量短缺转为总量供大于求但结构性供给不足、好房子短缺，这也就是当前房地产市场供求关系的新变化，我国政府也正是基于住房供求矛盾新形势引导房地产供给侧结构性改革，这一形势对家庭租房、购房的好处在于：住房供给端的总量充足能够使得住房价格不会大涨，在住房数量稳定、政策引导的情况下房地产厂商之间的竞争提高了住房质量。例如，北京市就出台了《北京市高品质商品住宅设计原则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，住建部规定住宅层高新标准为不低于3米，在不提升房价的基础上提高住房的质量，实实在在有利于老白姓，因而家庭在未来购房的确定性会大幅增强。

“好房子”既要建在城镇，又要建在农村。农村居住人口和城镇居住人口构成总居住人口。现阶段，农村人口主要居住在农村自建房中，数据显示，在过去的几年里，我国农村居住人口数量在降低，与之相对应的是我国城镇居民人口数量在不断上升，我国仍然处于城镇化的进程中，因此，房地产开发商的主要活动区域还是在城镇中，但是无论是农村还是城镇都要求是“好房子”。对于农村和城镇中存在的危旧房和城镇中的城中村区域，政府工作报告明确指出要“加力实施城中村和危旧房的改造”，采取这样的举措一方面能更好地、更有效地推动城镇化，另一方面有利于释放刚性住房需求潜力，切实提高居民的生活质量。

“好房子”需要满足安全、舒适、绿色、智慧的特征，总的来讲，居住“好房子”涉及到两点：第一是房子的环境，包括房子内部环境和外部环境。第二是获得房子的方式，即租房或者买房。

第一，关于房子的环境。一，房子的内部环境。一方面，“好房子”要求住房的内部设计舒适合理。例如住房的通风情况、采光情况、隔音情况、居住空间感等都是影响居民居住舒适度的问题。另一方面，“好房子”要求用创新科技推动居住品质升级。例如，住房建造、装修过程中采用绿色环保技术、利用物联网技术实现灯光、温湿度、空气质量的调节等。为此，地方探索性实践如江苏省的《改善型住宅设计与建造导则》为国家住宅标准的完善提供了重要参考。在住宅基本问题解决后就要解决住宅大小问题。前文提到全国平均每个家庭的人口为2.62人，即一个家庭大多由夫妻二人或者夫妻二人加上一个孩子组成。基于常识，对于家庭住房内部房间分配，夫妻需要住一间房，孩子到一定年龄也需要住一间房（如有两个小孩则需要两间房），住房最好在此基础上“多”出一间房，原因：一是满足家庭成员多样化需要。当前，我国住房需求已经从“有没有”转向“好不好”，信息化社会居家办公和学习很普遍，随着生活水平的提高，人们对健康和娱乐的需求也越来越多，多出一间多功能房间的意义重大，能够促进家庭成员工作、学习、健身、娱乐、休息等互不干扰又互相促进，增进家庭和睦，提高幸福指数，也在一定程度上增强了住房“好”的属性。二是为赡养老人做好准备。中国传统习惯是当父母年老时多与子女同住，据有关部门最近调查，老人愿居家养老占90%、社区养老占7%、机构养老占3%,即所谓养老的9073现象。当前家庭独生子女居多，也就是说一个家庭可能要承担两对老人的养老，但年轻夫妻的孩子在长大成人后离开家庭，因此，比家庭人口多出一间或二间房可以满足养老或三代、四代同堂备份需要。二，房子的外部环境。“好房子”要求住房所处地区环境优美、硬件和软件齐全：第一，出行方便。这主要涉及人们上下班的交通工具选择及花费的通勤时间，如果选择公共交通出行，则住房地理位置最好在公交车站、地铁站旁，以方便工作出行；如果选择自驾车出行则需要更多考虑在路况良好的道路旁的住房。第二，学校不远。年轻家庭的孩子的年龄一般处于上幼儿园和上小学的阶段，这主要涉及到住房与孩子学校的距离及孩子上下学花费时间。如果住房在学校旁，则孩子上下学不仅安全性更高，而且会花费更短的时间；如果远离学校则需要准备更充足的时间接送孩子上下学。第三，配套齐全。这不仅要有良好的供水、供电、供热、宽带、高层电梯，还要有环境优美的绿地、公园，更要有实惠便民的餐馆、超市、健身馆、图书室、电影院以及医院、养老院、社区食堂等。这些都是人民群众对美好生活的需要，越是齐全的配套设施越能提升房子居住的幸福指数，这也是“好房子”的应有之义和内在价值。

第二，获得房子的方式。“好房子”并不是指所有住房千篇一律，根据市场运行规律，随着居住环境的进一步提升往往需要在住房上花费更多的资金，这就需要家庭在住房选择上寻找平衡点，首先需要考虑的就是用何种方式解决住房问题。通常来说有两种解决方式，其一是租房，其二是买房。一般来说，6岁的儿童会进入小学一年级的学习，如果按照正常的流程进入小学、初中、高中、大学学习的话，则一般会在21、22岁左右专科、本科毕业，工作5、6年（如果本科毕业再读硕士、博士，也大约5、6年），这一阶段年轻人可能买房首付都交不起，选择租房更合理：第一，对于刚步入工作岗位的年轻人来说，自身很少有资金的积累，如果直接买房则主要依靠父母的资金支持，这对于父母是不小的压力，在房价高的城市甚至出现“六个钱包”现象，影响老人晚年生活。第二，刚进入工作岗位的年轻人具备更高的职业可塑造性，这也就意味着工作岗位相对来说没有“职场老人”稳定，如若更换工作或者更换工作地点，租房比购房更便利。在工作7、8年进入三十而立之年后，一方面个人的资金会积累一定的数额，多年工作累积下来的公积金也能很大程度减轻购房还贷压力，此时买房的资金压力对于自身及原生家庭都会小很多；另一方面，工作7、8年后工作岗位相比一开始更加稳定，并且在经历了多年的租房经历后，家庭成员对住房的需求更明确、对住房市场的熟悉程度相比刚毕业时更成熟。此时，年轻夫妇具备交首付的条件，一个家庭完全可以先购买一个满足当前需求的小房子，等到有了更雄厚的经济实力和改善住房的需求后再将小房子出售或者出租从而购买空间更大、位置更好、交通更便利的住房。因此，在这样的状况下居民考虑买房是合适的。可喜的是随着我国“租购并举”的住房制度的不断完善，我国的住房格局一定能够形成既能够满足不同群体的居住需求，又能够推动房地产市场良性循环的新局面。

综上，一个家庭、一到两个孩子、三到四间房、大学毕业工作五六年先考虑租房、工作七八年后考虑买房、九到十亿的城镇人口，这样的住房格局是基于我国家庭人口结构演化和城镇化趋势提出的，也是我国城镇居民房产性价波动的理性之锚。总之，我们要贯彻两会精神，立足现实、多措并举，早日圆百姓“好房子”梦想。

2025年3月13日

（作者单位：中央财经大学经济学院）